ভাড়া বৃদ্ধি শীর্ষে পৌঁছেছে – এবং হ্রাস পেতে পারে

এই নিবন্ধে গত দুই বছরে প্রায় প্রতিটি মার্কিন বাজারকে প্রভাবিত করে ভাড়ার বুম শেষ হয়েছে৷ 2020 সালের মাঝামাঝি থেকে, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে ভাড়া বেড়েছে, মুদ্রাস্ফীতি বৃহত্তর অর্থনীতিতে আঘাত করার আগে। এবং যদিও ভাড়া এখনও বছরে 10%-এরও বেশি বেড়েছে, এমন লক্ষণ রয়েছে যে ভাড়া বৃদ্ধি শীর্ষে পৌঁছেছে এবং দ্রুত পৃথিবীতে ফিরে আসছে। সুতরাং আমরা যখন গভীরভাবে অনির্দেশ্য অর্থনৈতিক পরিস্থিতিতে আরও নিমজ্জিত হব তখন ভাড়ার কী হবে? গত কয়েক বছর ধরে কী ঘটেছে, কী নতুন প্রবণতা আবির্ভূত হতে শুরু করেছে এবং ভবিষ্যতে কী ঘটতে পারে তা বোঝার জন্য আসুন ডেটার দিকে তাকাই। বিস্ময়কর ভাড়া বৃদ্ধি ভাড়া পরিমাপ করার জন্য অনেকগুলি বিভিন্ন উত্স এবং উপায় রয়েছে, কিন্তু কোনটিই নিখুঁত নয়। যাইহোক, আমি দেখেছি প্রতিটি পরিমাপ দ্বারা (এবং আমি অনেক দেখেছি!), এই নিবন্ধটি লেখার মাধ্যমে 2020-এর মাঝামাঝি থেকে যে ভাড়া বৃদ্ধি ঘটেছে তা উল্লেখযোগ্য। আসুন Zillow এর ডেটা ব্যবহার করি যেহেতু এটি সুপরিচিত এবং একটি সামঞ্জস্যপূর্ণ পদ্ধতি ব্যবহার করে। ইউএস মিডিয়ান রেন্ট (2015-2022) – 2010 এর বেশিরভাগ সময় জিলোরেন্ট বৃদ্ধি প্রতি বছর 3-5% এর মধ্যে ধারাবাহিকভাবে বৃদ্ধি পেয়েছিল। তারপর, মহামারী আঘাত. জানুয়ারী 2020 সালে, মহামারী অর্থনীতিতে প্রভাব ফেলার শেষ মাস আগে, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে গড় ভাড়া ছিল $1,641। 2022 সালের সেপ্টেম্বর পর্যন্ত, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে মাঝারি ভাড়া এখন $2,084। এটি মাত্র 2.5 বছরে 27% বৃদ্ধি। বন্য। দ্রুত ক্রমবর্ধমান ভাড়ার পাশাপাশি, শূন্যপদও নাটকীয়ভাবে হ্রাস পেয়েছে এবং 2022 সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের হিসাবে, 1982 সালের পর থেকে শূন্যপদ ছিল সর্বনিম্ন। মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে ভাড়ার শূন্যপদ (1956-2022)- সেন্ট লুইস ফেডারেল রিজার্ভএর যে শূন্যতা ছিল তা উল্লেখযোগ্য নয় গ্রেট রিসেশন (সম্ভবত জাতীয় আবাসনের ঘাটতির কারণে) থেকে তীব্রভাবে হ্রাস পাচ্ছে, কিন্তু মহামারীটি কেবল সেই প্রবণতা অব্যাহত রেখেছে। এই দুটি জিনিস একত্রিত হয়ে – ক্রমবর্ধমান ভাড়া এবং নিম্ন খালি – গত কয়েক বছর ধরে ভাড়া সম্পত্তির মালিকদের জন্য একটি আশীর্বাদ হয়েছে৷ বাড়িওয়ালারা, সাধারণভাবে বলতে গেলে, জাতীয় পর্যায়ে ভাড়া বৃদ্ধি উপভোগ করতে পারে যা খালি হওয়ার সামান্য ভয়ে মুদ্রাস্ফীতিকে ছাড়িয়ে যায়। নতুন প্রবণতা উদীয়মান জিনিসগুলি যদিও পরিবর্তন হতে শুরু করেছে। গত কয়েক মাসে, আমরা অর্থনীতিতে একটি বড় পরিবর্তন দেখেছি। হাউজিং মার্কেট সংশোধনের মধ্যে রয়েছে, মুদ্রাস্ফীতি অব্যাহত রয়েছে এবং বেকারত্ব বৃদ্ধির আশঙ্কা রয়েছে। যেমন, ভাড়ার বাজারেও কিছু পরিবর্তন হতে শুরু করেছে। আপনি হয়ত সম্প্রতি এমন কিছু শিরোনামও দেখেছেন যেগুলো বলছে, “ভাড়া কমছে!” বা অনুরূপ কিছু। আমি এই বিষয়ে কথা বলার অনেক নিবন্ধ দেখেছি এবং কী ঘটছে তা দেখতে এটি দেখার সিদ্ধান্ত নিয়েছি। ভাড়া এখনও বছরের পর বছর বাড়তে থাকে ভাড়ার ডেটার মৌসুমী প্রকৃতির কারণে ভাড়া বৃদ্ধির পরিমাপ করার সর্বোত্তম উপায় হল বছরের পর বছর ডেটা (উদাহরণস্বরূপ, সেপ্টেম্বর 2022 থেকে সেপ্টেম্বর 2021 এর তুলনা করা)। বছরের পর বছর ডেটা পুরো বছর জুড়ে ঘটে যাওয়া ভাড়ার বৈচিত্র্যগুলিকে বের করে দেয়, যা আমাদের দীর্ঘমেয়াদী প্রবণতার উপর ফোকাস করতে দেয়। একটি জাতীয় স্তরে, ভাড়া এখনও বছরের পর বছর বৃদ্ধি পায়৷ নীচের গ্রাফে দেখানো হিসাবে, Zillow 2022 সালের সেপ্টেম্বর পর্যন্ত ভাড়া প্রায় 11% YoY বৃদ্ধি পেয়েছে। এটি একটি সাধারণ বছরে একটি অবিশ্বাস্যভাবে উচ্চ সংখ্যা হবে (আজকাল কিছুই স্বাভাবিক নয়), কিন্তু এটি আসলে ভাড়ার পর থেকে একটি উল্লেখযোগ্য শীতলতা উপস্থাপন করে প্রবৃদ্ধি 2022 সালের ফেব্রুয়ারিতে 17% YoY-তে শীর্ষে ছিল বলে মনে হচ্ছে। ইউএস ভাড়া বৃদ্ধির বছর-ওভার-বছর (2015-2022) – জিলোভাড়া বৃদ্ধির গতি কতটা কমবে তা দেখা বাকি। কিন্তু মনে রাখবেন এই গ্রাফটি “বৃদ্ধির হার” দেখায়। আপনি এখানে যে হ্রাসগুলি দেখছেন তা দেখায় যে ভাড়া ধীর গতিতে বাড়ছে। সুতরাং, এর প্রকৃত অর্থ হল যে ভাড়া এই মুহুর্তে কমছে না, অন্তত একটি জাতীয় স্তরে। প্রথম বাজার YoY পতন দেখতে কিন্তু আঞ্চলিক বাজার সম্পর্কে কি? তাদের মধ্যে কেউ কি কমতে শুরু করেছে? এই প্রশ্নের উত্তর দেওয়ার জন্য, আমি বিগারপকেটের ভাড়ার ডেটা বিশ্লেষণ করেছি এবং দেখেছি যে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের বৃহত্তম 100টি বাজারের মধ্যে 96টি এখনও YoY ভাড়া বৃদ্ধি দেখতে পাচ্ছে। শীর্ষ 100টি বাজারের গড় YoY হার হল 10% (জিলোর জাতীয় গড়ের অনুরূপ)। তবে চারটি বাজার ছিল নেতিবাচক। 100 এর মধ্যে চারটি একটি খুব ছোট পরিমাণ, তবে এটি আমরা বছরের পর বছর ধরে যে সর্বব্যাপী বৃদ্ধি দেখেছি তার থেকে একটি পরিবর্তনের প্রতিনিধিত্ব করে এবং এমন কিছু যা আমি আগামী মাসগুলিতে নজর রাখব। পতনশীল বাজার: স্পোকেন, ওয়াশিংটন (-6%) রেনো, নেভাদা (-3%) সেন্ট। পল, মিনেসোটা (-2%)মিনিয়াপোলিস, মিনেসোটা (-1%) যদি আপনি কৌতূহলী হন যে কোন শহরগুলি এখনও সর্বোচ্চ ভাড়া বৃদ্ধি পাচ্ছে, সেগুলি হল: লুবক, টেক্সাস (+31%) জার্সি সিটি, নিউ জার্সি (+ 29%)মিয়ামি, ফ্লোরিডা (+27%) আপনি যদি আমার ডেটাসেট ডাউনলোড করতে চান, যা মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের বৃহত্তম 100টি বাজারের জন্য মধ্যম ভাড়া, YoY এবং MoM বৃদ্ধির হার দেখায়, আপনি নীচে বিনামূল্যে ডাউনলোড করতে পারেন৷ নতুন! বিগারপকেটস মানি পডকাস্ট পর্ব #362-এ বৈশিষ্ট্যযুক্ত আপনার নিখুঁত, 1-পৃষ্ঠার বিনিয়োগ পরিকল্পনা তৈরি করার জন্য বিনিয়োগ দর্শনের ওয়ার্কশীট স্কট ট্রেঞ্চের ধাপে ধাপে নির্দেশিকা। ভাড়া মাসে মাসে কমে যায় সাধারণত, আমি ভাড়ার (বা আবাসনের দাম) মাসে মাসে পরিবর্তনের দিকে খুব একটা মনোযোগ দিই না। আমি উপরে বলেছি, যেহেতু ভাড়ার দামগুলি মৌসুমী, তাই বছরের পর বছর ডেটা প্রবণতাগুলি দেখার সর্বোত্তম উপায়। কিন্তু বাজার পরিবর্তনের সময়, এই তথ্যটি দেখতে সহায়ক হতে পারে। আমি যে ডেটা দেখেছি, তার মধ্যে সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য হল RealPage-এর সাম্প্রতিক একটি রিপোর্ট থেকে যা দেখায় যে বহু-পরিবারের সম্পত্তির জন্য কার্যকর ভাড়া আসলে 0.2% কমে গেছে। এই ড্রপ, যদিও, সম্পূর্ণ স্বাভাবিক. মনে রাখবেন, এই ডেটার মৌসুমী প্রকৃতির মানে হল সাধারণত গ্রীষ্মের পরে ভাড়া কমে যায়। গত বছর 2021 সালে সেই ঋতুত্বের ব্যতিক্রম হয়েছিল, যখন ঋতুত্বকে অভিশাপ দেওয়া হয়েছিল। ভাড়া বাড়তে থাকে। একই-স্টোর কার্যকরী নতুন ইজারা চাওয়ার ভাড়া (2020-2022)-এ মাস-অধি-মাসের পরিবর্তন – রিয়েলপেজ মার্কেট অ্যানালিটিক্স তাই, এই গ্রাফের শিরোনামটি নির্দেশ করে, সেপ্টেম্বর 2022-এর মধ্যে ভাড়ার 0.2% হ্রাস আসলে স্বাভাবিক অবস্থায় ফিরে আসাকে প্রতিফলিত করে — নয় অগত্যা একটি ইঙ্গিত যে ভাড়া কিছু অস্বাভাবিক উপায়ে কমে যাচ্ছে। তারা অবশ্যই ভবিষ্যতে আরও কমতে পারে, তবে এই ডেটা দেখায় যে আমরা ভাড়া বৃদ্ধির জন্য আরও স্বাভাবিক প্যাটার্নে ফিরে এসেছি। যখন আমি বিগারপকেটের ডেটা দেখি, আমি দেখতে পাই যে 100টি বাজারের মধ্যে 41টি আমি বিশ্লেষণ করেছি 2022 সালের সেপ্টেম্বর মাসে মাসে মাসে হ্রাস পেয়েছে। আবার, এটি সাধারণত ঘটে। সম্ভবত এর সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য অংশ হল যে 100টি বাজারের মধ্যে 59টি এখনও স্বাভাবিক আচরণ করতে অস্বীকার করছে এবং এখনও পতনের দিকে যাচ্ছে। মাল্টিফ্যামিলি শিফট অবশেষে, মাল্টিফ্যামিলি ভাড়ার দুটি প্রবণতা রয়েছে যার প্রতি মনোযোগ দেওয়া উচিত। প্রথমত, শূন্যতা পৃথিবীতে ফিরে আসতে শুরু করেছে। RealPage থেকে নীচের চার্টটি দেখায় যে যদিও মাল্টিফ্যামিলি ইউনিটের জন্য খালি জায়গা কিছুটা বাড়ছে, তবুও এটি ঐতিহাসিক প্রেক্ষাপটে খুব কম। মনে রাখবেন যে এই চার্টটি আসলে “অকুপেন্সি” দেখায় যা খালি জায়গার বিপরীত। 95% অকুপেন্সি মানে 5% খালি জায়গা। ইউএস অ্যাপার্টমেন্ট অকুপেন্সি – রিয়েলপেজ মার্কেট অ্যানালিটিক্স এটি নিয়ে এখনও উদ্বিগ্ন হওয়ার কিছু নেই, কারণ শূন্যপদ এখনও ঐতিহাসিক পরিপ্রেক্ষিতে কম, তবে এটির উপর নজর রাখতে হবে। যেহেতু মুদ্রাস্ফীতি আমেরিকান ভাড়াটেদের ব্যয় করার ক্ষমতাকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করে, তাই আরও বেশি লোক পরিবারকে একত্রিত করতে বেছে নিতে পারে (আপনার নিজের পরিবর্তে রুমমেট বা পরিবারের সাথে বসবাস) এবং সামগ্রিক চাহিদা হ্রাস করতে পারে। এটি আসতে পারে যখন আরও বহু পরিবার ইউনিট বাজারে আসছে। অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণ 40 বছরের উচ্চতায় পৌঁছেছে, 917,000টিরও বেশি ইউনিট চলছে। 2023 সালের দ্বিতীয়ার্ধে সমাপ্তিগুলি শীর্ষে পৌঁছেছে, বেশিরভাগই বাজারের নিয়মের উপরে ভাড়ার স্তরে উচ্চ আয়ের ভাড়াটেদের জন্য প্রতিযোগিতা করছে। আনুমানিক 110,000 নতুন ইউনিট সরবরাহ করার জন্য সেট আছে Q4. কম চাহিদার সম্ভাবনার সাথে বর্ধিত সরবরাহের সংমিশ্রণ আগামী মাসগুলিতে শূন্যপদ বৃদ্ধির দিকে পরিচালিত করতে পারে, তবে মনে রাখবেন এই ডেটাটি বৃহৎ মাল্টিফ্যামিলি অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংয়ের জন্য। যাইহোক, অন্যান্য সম্ভাব্য পরস্পর বিরোধী ডেটা প্রস্তাব করে যে বিদ্যমান সম্পত্তিগুলির জন্য বহুপরিবার শূন্যতা এতটা নাও বাড়তে পারে। ইয়ার্ডি ম্যাট্রিক্সের নতুন তথ্য দেখায় যে বহু-পরিবার ভাড়াটেরা উচ্চ হারে তাদের ইজারা পুনর্নবীকরণ করছে, এটি প্রস্তাব করে যে একটি নতুন বাড়ি কেনার সামর্থ্য না থাকার কারণে আরও বেশি ভাড়াটে রাখা হচ্ছে৷ যেহেতু সম্পত্তি পরিচালকরা বিদ্যমান ভাড়াটেদের জন্য ভাড়া বৃদ্ধি সীমিত করার প্রবণতা রাখেন, তাই ভাড়াটেদের অন্য কোথাও যাওয়ার চেয়ে তাদের বিদ্যমান ইউনিটে থাকা সাধারণত সস্তা। এই দুটি ডেটা পয়েন্টের পরিপ্রেক্ষিতে, মনে হচ্ছে যে শূন্যপদ আমরা গত কয়েক বছরে দেখেছি এমন ঐতিহাসিক নিম্ন স্তরের নীচে থাকবে, তবে বিদ্যমান ইউনিটগুলির জন্য নিম্নমুখী ঝুঁকি এতটা বড় নয়। উপসংহার ঠিক হাউজিং মার্কেটের মতো, ভাড়ার বাজার সংশোধনের মধ্যে রয়েছে। এটি স্বাভাবিক এবং প্রত্যাশিত। গত দুই বছরে আমরা যে বৃদ্ধির মাত্রা অনুভব করেছি তা টেকসই নয় এবং ভাড়াটে এবং বাড়িওয়ালাদের জন্য একইভাবে একটি কঠিন অর্থনৈতিক গতিশীলতা তৈরি করে। যদিও শিরোনামগুলি চাঞ্চল্যকর এবং পরামর্শ দেয় যে ভাড়া অবাধে আছে, এটি এখনকার মতো নয়। পরিবর্তে, ভাড়া প্রতি মাসে কমছে, যা এই ধরণের বছরে স্বাভাবিক। ভাড়া এখনও বছরের পর বছর বাড়তে থাকে, কিন্তু প্রথম কয়েকটি বাজার বছরের পর বছর পতন দেখায়, যা সামনের জিনিসগুলির একটি চিহ্ন হতে পারে। আমি পরের বছরের জন্য ভাড়ার পূর্বাভাস দেওয়া কঠিন বলে মনে করছি, কিন্তু আমার সেরা অনুমান হল যে ভাড়া সম্ভবত আগামী বছর কম সিঙ্গেল ডিজিটে বাড়বে, এবং আমি অবাক হব না যদি ভাড়ার দাম বছরের পর বছর ধরে নেতিবাচকভাবে পরিণত হয় 2023 জুড়ে ভিত্তি। একটি সুন্দর অনিশ্চিত পূর্বাভাসের জন্য, আসুন এটিকে 2023 সালের শেষ নাগাদ +/- 4% বলি। অবশ্যই, প্রতিটি বাজার খুব আলাদা হতে চলেছে। আপনি যদি আমার লিঙ্ক করা স্প্রেডশীটটি ডাউনলোড করেন, আপনি দেখতে পাবেন যে কিছু বাজার ইতিমধ্যেই পতন শুরু করেছে যখন অন্যরা উল্লেখযোগ্য হারে বৃদ্ধি পেতে থাকে। যদি ভাড়া কমে যাওয়া আপনাকে উদ্বিগ্ন করে, মনে রাখবেন যে হাউজিং মার্কেট সংশোধনের সময়ও, সম্পত্তির দামের মতো ভাড়া ততটা কম হয় না। আদমশুমারি অনুসারে, গ্রেট রিসেশনের সময় ভাড়া চাওয়ার পিক-ট্রফ হ্রাস ছিল প্রায় 6% (Q1 2009 – Q1 2011)। গ্রেট রিসেশনের পরিপ্রেক্ষিতে পিক-টু-ট্রফ আবাসনের দাম 27% কমে গেছে। ভাড়ার দাম সম্পত্তির দামের তুলনায় অনেক বেশি স্টিকি, এবং যখন আবাসন এখনকার মতো অসাধ্য, তখন এটি আসলে ভাড়ার সম্পত্তির চাহিদা বাড়াতে পারে বা অন্ততপক্ষে পরিবারের সমন্বয়ে থাকা লোকেদের কাছ থেকে কমে যাওয়া চাহিদা অফসেট করতে পারে। আজকাল সাধারণ অর্থনৈতিক অনিশ্চয়তার পরিপ্রেক্ষিতে, আমি আগামী কয়েক বছরের জন্য সামান্য বা কোন ভাড়া বৃদ্ধির জন্য আন্ডাররাইটিং করার সুপারিশ করছি। আমরা গত দুই বছরে অনেক বেশি ভাড়া বৃদ্ধি করেছি এবং এটি ধীর হয়ে যাওয়ার জন্য নির্ধারিত হয়েছে। আমি এই মুহূর্তে এমন কোনো চুক্তি কিনব না যার জন্য আগামী কয়েক বছরের মধ্যে ভাড়া বাড়াতে হবে। আপনি আপনার স্থানীয় বাজারে এবং আপনার সম্পত্তির জন্য কি দেখছেন? ভাড়া বৃদ্ধি মন্থর হয়? আপনি আগামী বছরগুলিতে কি আশা করেন? আমাকে নীচের মন্তব্যে জানতে দিন. এই বিষয়ে গবেষণায় সাহায্য করার জন্য পূজা জিন্দালকে অনেক ধন্যবাদ। নতুন! বিগারপকেটস মানি পডকাস্ট পর্ব #362-এ বৈশিষ্ট্যযুক্ত আপনার নিখুঁত, 1-পৃষ্ঠার বিনিয়োগ পরিকল্পনা তৈরি করার জন্য বিনিয়োগ দর্শনের ওয়ার্কশীট স্কট ট্রেঞ্চের ধাপে ধাপে নির্দেশিকা। বিগারপকেটের দ্রষ্টব্য: এগুলি লেখকের লেখা মতামত এবং অগত্যা বিগারপকেটের মতামতের প্রতিনিধিত্ব করে না।

Leave a Comment