দুটি সংক্ষিপ্ত-লিজ বিকল্প সম্পর্কে আপনার যা বোঝা দরকার

7 এপ্রিল 2022-এ যখন HDB ঘোষণা করেছিল যে এটি নির্বাচনী এন ব্লক পুনর্নির্মাণ স্কিম (SERS) এর জন্য ব্লক 562 থেকে 565 Ang Mo Kio Ave 3 নির্বাচন করেছে, তখন অনেকেই ভেবেছিলেন যে বর্তমান মালিকরা, 606 ইউনিট নিয়ে গঠিত, একটি সম্পত্তি লাভ করেছে৷ দুর্ভাগ্যবশত, এর পরের দিনগুলিতে, অসন্তুষ্ট SERS বাসিন্দাদের গল্প প্রকাশিত হতে শুরু করে মূলধারা গণমাধ্যম.

তাদের অসুখের প্রধান কারণ ছিল নতুন ফ্ল্যাট কেনার খরচের তুলনায় কম ক্ষতিপূরণ দেওয়া। এটির জন্য অনেক বয়স্ক এবং অবসরপ্রাপ্ত বাড়ির মালিকদের টপ আপ করতে হবে (এবং একটি ক্ষেত্রে, $100,000 পর্যন্ত), যা তাদের আর্থিক সামর্থ্য এবং উপায়ের বাইরে ছিল।

আরও পড়ুন: SERS প্রক্রিয়া বোঝা এবং কেন কিছু SERS বাড়ির মালিক অসন্তুষ্ট

মাটিতে অসন্তোষের পরিপ্রেক্ষিতে, HDB 2 জুলাই 2022-এ ঘোষণা করেছে যে এটি এই বছর অ্যাং মো কিও SERS সাইট থেকে শুরু করে দুটি অতিরিক্ত পুনর্বাসনের বিকল্প চালু করবে। নতুন আবাসন বিকল্পগুলি বর্তমান বাড়ির মালিকদের চাহিদা পূরণ করে, বিশেষ করে বয়স্কদের, যারা তাদের জীবন যাপনের জন্য অতিরিক্ত অর্থ প্রদান না করেই এক থেকে এক প্রতিস্থাপন চায়।

এই দুটি নতুন সংক্ষিপ্ত লিজ রিহাউজিং বিকল্পগুলির সাথে, এটি আশা করা হচ্ছে যে 540 বা তার বেশি বাসিন্দা যাদের বয়স 45 বছর বা তার বেশি তারা টপ-আপের প্রয়োজন ছাড়াই একই ধরণের প্রতিস্থাপনে যেতে পারে।


SERS ফ্ল্যাট মালিকদের একটি সংক্ষিপ্ত লিজ বিকল্প অফার করে এমন নতুন পুনর্বাসন বিকল্পগুলি সম্পর্কে আপনার যা বোঝা দরকার তা এখানে।

[New Option:1] SERS ফ্ল্যাট মালিকরা 45 বছরের বেশি বয়সী একটি ছোট 50-বছরের লিজ বিকল্প বেছে নিতে পারেন

SERS ফ্ল্যাট মালিকদের দেওয়া প্রথম নতুন অতিরিক্ত রিহাউজিং বিকল্পটি হল 50 বছরের লিজে মনোনীত SERS প্রতিস্থাপন সাইটগুলিতে একটি 3-রুম বা বড় নতুন ফ্ল্যাট কেনার বিকল্প, যদি এটি তাদের 95 বছর বয়স পর্যন্ত কভার করে। এই পুনর্বাসন বিকল্পের জন্য যোগ্যতা অর্জনের জন্য SERS ঘোষণার সময়ে ফ্ল্যাটের মালিক এবং তাদের স্ত্রীদের বয়স ন্যূনতম 45 বছর হতে হবে।

দৃষ্টান্ত: একটি 4-রুম প্রতিস্থাপন একটি ছোট 50-বছরের লিজে একটি নগদ টপ-আপের প্রয়োজন হতে পারে না, একটি 99-বছরের লিজের বিপরীতে

HDB দ্বারা উদ্ধৃত একটি উদাহরণ থেকে রেফারেন্স গ্রহণ করে, 6 তারিখে একটি 4-রুমের SERS ফ্ল্যাটের আনুমানিক বাজার মূল্য তলা হল $415,000 অন্যদিকে, একই ফ্ল্যাটের জন্য 99 বছরের লিজ প্রতিস্থাপনের নতুন ফ্ল্যাটের আনুমানিক বিক্রয় মূল্য এবং 6. তলা হল $470,000 ($30,000 SERS অনুদান ফ্যাক্টর করার পরে)। এর ফলে $55,000-এর ঘাটতি দেখা দেয় যা SERS ফ্ল্যাটের মালিককে নগদ/অথবা CPF-এ টপ-আপ করতে হয়।

তুলনায়, 50 বছরের লিজে একই প্রতিস্থাপনের ফ্ল্যাটের দাম হবে $359,000 ($30,000 SERS অনুদান সহ)। এই পরিস্থিতিতে, ফ্ল্যাটের মালিকের পরিবর্তে $56,000 লাভ হবে৷

একটি 4-রুমের উদাহরণ (92/93 মি²) SERS ফ্ল্যাটের মালিক একটি 4-রুম (90m²) নতুন প্রতিস্থাপন ফ্ল্যাট
SERS ফ্ল্যাটের আনুমানিক বাজার মূল্য 6 তলা $415,000
ইজারার মেয়াদ 99 বছরের লিজ 50 বছরের লিজ
6 তারিখে নতুন ফ্ল্যাটের আনুমানিক ভর্তুকি বিক্রয় মূল্য $30,000 SERS অনুদানের পরে তলা $470,000 $359,000
অবশিষ্ট নগদ এবং/অথবা CPF ($55,000) $56,000

উত্স: এইচডিবি – এসইআরএস পরিবারের জন্য অতিরিক্ত বিকল্পগুলি (অ্যানেক্স এ)

50-বছরের লিজ স্কিমের জন্য অন্যান্য বিবেচনা

ফ্ল্যাটের মালিকরা খোলা বাজারে ফ্ল্যাটের ভবিষ্যত বিক্রয়, ব্যক্তিগত সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করতে বা 5 বছরের ন্যূনতম পেশার মেয়াদ শেষ হওয়ার পরে পুরো ফ্ল্যাট বা অতিরিক্ত কক্ষ ভাড়া নিতে কোনও বিধিনিষেধের সম্মুখীন হবেন না।

এই বিকল্পটি SERS ফ্ল্যাট মালিকদের তাদের বিদ্যমান ফ্ল্যাটের মতো একই মেয়াদে প্রতিস্থাপিত ফ্ল্যাটটি দখল করতে সক্ষম করে, এমওপি সম্পূর্ণ হওয়ার পরে ফ্ল্যাটটি নগদীকরণ করার ক্ষমতার উপর কোন সীমাবদ্ধতা ছাড়াই।

অধিকন্তু, সংক্ষিপ্ত লিজ বিকল্পটি প্রবীণ ফ্ল্যাট মালিকদের পক্ষে অনুকূল হতে পারে যারা 99 বছরের লিজের জন্য টপ-আপ করতে চান না কিন্তু একই সময়ে, তাদের পরবর্তীতে তাদের ফ্ল্যাট নগদীকরণ করার ক্ষমতাকে হ্রাস করতে চান না। বছর

আরও পড়ুন: যখন আপনার HDB ফ্ল্যাট SERS-এর জন্য নির্বাচিত হয় তখন কী ঘটে?

[New Option:2] সিনিয়ররা SERS ঘোষণার পরে ইজারা বাইব্যাক বেছে নিতে পারে, যা প্রতিস্থাপন ফ্ল্যাটে প্রযোজ্য হবে

পূর্বে, SERS-এর জন্য তাদের ফ্ল্যাট ঘোষণা করা হলে SERS ফ্ল্যাট মালিকরা লিজ বাইব্যাক স্কিম (LBS)-এর জন্য আবেদন করতে পারত না।

যাইহোক, SERS ফ্ল্যাট মালিকদের জন্য উপলব্ধ নতুন পুনর্বাসন বিকল্পগুলির অংশ হিসাবে, তারা এখন LBS বিকল্পটি বিবেচনা করতে পারে যদি তারা কমপক্ষে 65 বছর বয়সী হয় এবং ইতিমধ্যে তাদের বিদ্যমান SERS ফ্ল্যাটের জন্য এটি গ্রহণ করেনি।

এলবিএস-এর মতো, ফ্ল্যাটের মালিকরা সাধারণত 15 থেকে 35 বছরের একটি লিজ-দৈর্ঘ্য ধরে রাখতে পারেন (5 বছরের বৃদ্ধিতে) যা তাদের (স্বামী এবং স্ত্রী উভয়কেই) ঢেকে রাখে যতক্ষণ না তারা কমপক্ষে 95 বছর বয়সী হয় এবং তারপর অবশিষ্ট লেজ বিক্রি করে। -শেষ লিজ (কমপক্ষে 20 বছর) HDB এর কাছে। টেল-এন্ড লিজ বিক্রি থেকে প্রাপ্ত আয় ফ্ল্যাট মালিকদের CPF অবসর অ্যাকাউন্ট (RA) টপ-আপ করতে এবং একটি CPF লাইফ প্ল্যান ক্রয় করতে ব্যবহৃত হয়, যা জীবনের জন্য মাসিক পে-আউট প্রদান করবে।

বিদ্যমান ফ্ল্যাটের জন্য ধরে রাখা ইজারার জন্য প্রাপ্ত বাজার ক্ষতিপূরণ তারপরে একই লিজ দৈর্ঘ্যের এবং একই ফ্ল্যাট প্রকার পর্যন্ত নতুন প্রতিস্থাপন ফ্ল্যাট কিনতে ব্যবহার করা যেতে পারে।

উপরন্তু, SERS ফ্ল্যাট মালিক যারা LBS স্কিম গ্রহণ করেন তারা 3-রুম বা ছোট ফ্ল্যাটের জন্য $30,000 পর্যন্ত নগদ বোনাস উপভোগ করবেন; 4-রুমের ফ্ল্যাটের জন্য $15,000 পর্যন্ত; এবং 5-রুমের ফ্ল্যাটের জন্য $7,500 পর্যন্ত।

দৃষ্টান্ত: একটি 65-বছর-বয়সী দম্পতি একটি নতুন 4-রুম প্রতিস্থাপন ফ্ল্যাট কিনছেন, বিদ্যমান ফ্ল্যাটের LBS-এর জন্য আবেদন করার মাধ্যমে একটি নগদ ইতিবাচক ফলাফল হতে পারে

এটি কীভাবে SERS ফ্ল্যাট মালিকদের জন্য প্রযোজ্য হতে পারে তা ব্যাখ্যা করার জন্য, HDB একটি সম্পূর্ণ অর্থপ্রদানের 4-রুমের SERS ফ্ল্যাটের জন্য 65 বছর বয়সী দম্পতির উদাহরণ প্রদান করেছে। 6 তারিখে একটি 4 রুমের ফ্ল্যাটের আনুমানিক মূল্য ধরে নেওয়া হচ্ছে তলা হল $415,000 এবং দম্পতি একটি 30-বছরের লিজ ধরে রাখতে বেছে নিয়েছে, এটি তাদের ফ্ল্যাটের মূল্য $253,700 দেবে। $161,300 এর অবশিষ্ট পরিমাণ LBS আয় গঠন করবে, যা CPF লাইফের জন্য ব্যবহার করা হবে।

LBS বিকল্প গ্রহণ করার জন্য দম্পতি একটি অতিরিক্ত $15,000 LBS নগদ বোনাসও পাবেন। প্রতিস্থাপন ফ্ল্যাট, যা একই অবশিষ্ট 30 বছরের লিজে একই 6-এ থাকবে ফ্লোর লেভেল এবং 4-রুমের ফ্ল্যাট টাইপ, এর মূল্য $220,000 ($30,000 SERS অনুদান কাটার পরে)। $253,700 এর বিদ্যমান ফ্ল্যাটের মূল্যায়নের উপর ভিত্তি করে, প্রতিস্থাপনের ফ্ল্যাট কেনার সময় দম্পতিকে কোনো নগদ অর্থের প্রয়োজন নেই। প্রকৃতপক্ষে, তারা আরও $33,700 ($253,700-$220,000) নগদ অর্থ পাবে।

লিজ বাইব্যাক স্কিমের জন্য অন্যান্য বিবেচ্য বিষয়

SERS ফ্ল্যাট মালিকরা যারা এই বিকল্পটি গ্রহণ করেন তারা খোলা বাজারে ফ্ল্যাট বিক্রি করতে পারবেন না এবং পরিবর্তে যদি তারা আর ফ্ল্যাটে থাকতে না চান তবে তাদের HDB-তে ফেরত দিতে হবে। তাদের ইজারার অবশিষ্ট অংশের জন্য পরিশোধ করা হবে, যা একটি সরল-রেখার ভিত্তিতে অনুপাত করা হবে। অতএব, এই বিকল্পটি গ্রহণ করা একটি 2-রুমের ফ্লেক্সি-ফ্ল্যাট কেনার সমান হবে, শুধুমাত্র পার্থক্য হল আপনি একটি বড় আকারের (3-রুম এবং তার উপরে) ফ্ল্যাটে থাকতে পারবেন, আপনার বিদ্যমান ফ্ল্যাটের প্রকারের মতো।

এলবিএস-এ SERS ফ্ল্যাট মালিকরা যে আরেকটি বিধিনিষেধের মুখোমুখি হবে তা হল যে তারা অতিরিক্ত কক্ষ ভাড়া দিতে পারে, তাদের পুরো ফ্ল্যাট ভাড়া দেওয়ার অনুমতি নেই। এটি তাদের ফ্ল্যাট নগদীকরণের ক্ষেত্রে তাদের বিকল্পগুলিকে সীমিত করবে।

এই বিকল্পটি বয়স্ক ফ্ল্যাট মালিকদের জন্য উপযুক্ত হতে পারে যাদের বাড়ি পাল্টানোর খুব কম ইচ্ছা আছে বা তাদের পরবর্তী বছরগুলিতে তাদের ফ্ল্যাট নগদীকরণের ইচ্ছা আছে।

আরও পড়ুন: প্রাইভেট এন ব্লক VS HDB SERS-এর মধ্যে পার্থক্য কী

সংক্ষিপ্ত লিজ ফ্ল্যাটের জন্য কোন নগদ ব্যয়ের প্রয়োজন নেই, তবে এটি ভবিষ্যতের পুনঃবিক্রয় মূল্যকে প্রভাবিত করবে

নতুন আবাসন বিকল্পগুলি আরও সিনিয়র SERS ফ্ল্যাট মালিকদের উপকৃত হতে পারে যারা তাদের প্রতিস্থাপনের ফ্ল্যাটের জন্য টপ-আপ করতে চান না। অত:পর, একটি সংক্ষিপ্ত লিজে একটি ফ্ল্যাট থাকার মাধ্যমে, এটি তাদের আরও আর্থিক প্রতিশ্রুতি ছাড়াই তাদের বাকি জীবনকাল বেঁচে থাকার অনুমতি দেয়।

তা সত্ত্বেও, SERS ফ্ল্যাটের মালিকদের অবশ্যই বুঝতে হবে যে সংক্ষিপ্ত অবশিষ্ট লিজে ফ্ল্যাটের সাথে আসা প্রভাবগুলি।

অবশিষ্ট ইজারা যত ছোট হবে, সম্পত্তির মূল্যায়ন তত কম হবে

সিঙ্গাপুরে, ইজারা নেওয়া জমির একটি অংশে অবশিষ্ট লিজের মূল্য নির্ধারণ করার জন্য, SLA ব্যবহার করে লিজহোল্ড টেবিল, “বালার টেবিল” নামেও পরিচিত। এটি জমির একটি পার্সেলের মূল্য দেখায় যেখানে বিভিন্ন ইজারা শর্তাবলী অবশিষ্ট রয়েছে তার মূল্যের শতাংশ হিসাবে ধরে নেওয়া হয়েছে যে এটি ফ্রিহোল্ড ছিল।

নীচের চার্টে বালার বক্ররেখা দ্বারা চিত্রিত হিসাবে, একটি 99-বছরের ইজারা ফ্রিহোল্ড মূল্যের 96% এর সমতুল্য। 50-বছরের চিহ্ন থেকে খাড়াভাবে কমতে শুরু করার আগে, 60-বছরের চিহ্নে লিজহোল্ডের মান ধীরে ধীরে 80%-এ নেমে আসে। 15 বছরের চিহ্নে, এটি ফ্রিহোল্ড মূল্যের 40% এর সমতুল্য।

সূত্র: বাসযোগ্য শহরগুলির জন্য কেন্দ্র – লিজহোল্ড জমির মূল্য নির্ধারণ করা: “বালার টেবিল” এ ঘনিষ্ঠভাবে দেখুন

এই কারণেই যে একটি দীর্ঘ লিজহোল্ড ফ্ল্যাট সবসময় একটি ছোট লিজহোল্ড ফ্ল্যাটের চেয়ে বেশি মূল্যবান, সমস্ত জিনিস সমান। এবং এই কারণেই Ang Mo Kio Ave 3 সাইটের বর্তমান SERS ফ্ল্যাট মালিকরা তাদের প্রতিস্থাপনের ফ্ল্যাটের জন্য টপ আপ করার দ্বিধাগ্রস্ততার মুখোমুখি হচ্ছেন, যা পূর্ববর্তী SERS মালিকদের চিন্তা করতে হয়নি। অতীতের SERS সাইটগুলির তুলনায় তাদের ফ্ল্যাটের বয়স বেশি (1979 সালে সম্পূর্ণ হয়েছে)।

তাই, SERS ফ্ল্যাটের মালিকরা যদি স্বল্পমেয়াদী ইজারা পুনর্বাসনের বিকল্পগুলি গ্রহণ করেন, তাহলে তারা এখন যে পরিস্থিতির সম্মুখীন হবেন একই পরিস্থিতির সম্মুখীন হবেন৷ তাদের নতুন ফ্ল্যাটের মূল্য দ্রুত হ্রাস পাবে এবং ফলস্বরূপ, তাদের প্রতিবেশীদের তুলনায় অনেক কম মূল্যবান হবে, যারা 99 বছরের লিজে রয়েছে।

সংক্ষিপ্ত লিজ ক্রেতা পুলের আকারকেও প্রভাবিত করবে

ফ্ল্যাটের সংক্ষিপ্ত ইজারা ক্রেতাদের উপলব্ধ পুলকে প্রভাবিত করবে, কারণ তারা আবাসনের জন্য CPF তহবিল ব্যবহারের দ্বারা প্রভাবিত হবে। নীচের টেবিলের দিকে তাকালে, এটি ফ্ল্যাটের অবশিষ্ট লিজের উপর ভিত্তি করে ব্যবহার করা যেতে পারে এমন সর্বাধিক পরিমাণ CPF সঞ্চয় দেখায়, যা 95 বছর বয়স পর্যন্ত সর্বকনিষ্ঠ মালিককে কভার করতে হবে।

সূত্র: সিপিএফ – সর্বাধিক পরিমাণ সিপিএফ সঞ্চয় যা সম্পত্তির জন্য ব্যবহার করা যেতে পারে

CPF সঞ্চয় ব্যবহারের উপর নিষেধাজ্ঞার পরিপ্রেক্ষিতে, অল্পবয়সী ফ্ল্যাট ক্রেতারা এই ধরনের ফ্ল্যাটগুলি কম দামের পরিমাণ সত্ত্বেও কম সাশ্রয়ী মূল্যের খুঁজে পেতে পারে কারণ তাদের এই ছোট লিজ ফ্ল্যাটের জন্য বেশি দামের কিন্তু দীর্ঘ লিজহোল্ড ফ্ল্যাটের তুলনায় আরও বেশি নগদ বের করতে হতে পারে। অতএব, উপলব্ধ ক্রেতাদের ছোট গোষ্ঠীর কারণে, অল্প অবশিষ্ট ইজারা সহ ফ্ল্যাটের মালিকরা ভবিষ্যতে অর্থ সংগ্রহ করতে অসুবিধার সম্মুখীন হতে পারেন।

তাই, SERS ফ্ল্যাট মালিকরা যারা এই সংক্ষিপ্ত ইজারা বিকল্পগুলি গ্রহণ করে তাদের ফ্ল্যাটটি তাদের প্রতিবেশী যারা 99-বছরের ইজারা বিকল্প গ্রহণ করেছে তাদের বিপরীতে একটি মূল্যবান সম্পদের পরিবর্তে তাদের ফ্ল্যাট একটি অবমূল্যায়ন সম্পদ বলে মনে করতে পারে।

আরও পড়ুন: অতীতের SERS সুবিধাভোগীরা কীভাবে তাদের HDB ফ্ল্যাটের এন ব্লক থেকে উপকৃত হয়েছে?



আমাদের পডকাস্ট শুনুনযেখানে আমরা আপনার কাছে গুরুত্বপূর্ণ অর্থ বিষয়ক বিষয়ে গভীরভাবে আলোচনা করেছি।


Leave a Reply

Your email address will not be published.